Nguồn cung lớn, cạnh tranh cao

Thị trường căn hộ năm 2011 được đánh giá là sẽ rất tồi tệ. Tính đến cuối năm ngoái, một lượng hàng tồn rất lớn từ các dự án được tung ra nhưng chưa thể bán hết đã đẩy thị trường vào tình trạng ứ hàng. Chỉ riêng TP Hồ Chí Minh đã có tới 10.000 căn hộ tồn đọng trong năm 2010, thêm khoảng 20.000 căn dự kiến sẽ tung ra trong năm 2011. Tại Hà Nội, với số lượng 252 dự án chung cư lớn nhỏ đã và đang chờ phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, viễn cảnh thị trường bội thực nguồn cung là không thể tránh khỏi.

Cùng với lượng cung hàng khổng lồ, những "chiêu” bán hàng mới sẽ được các chủ đầu tư áp dụng để có thể cạnh tranh tốt nhất và phát triển sản phẩm của mình. Bên cạnh việc sử dụng nhiều đại lý bán hàng, thành lập đội ngũ bán hàng riêng là các điều khoản thanh toán linh hoạt hơn, và sẵn sàng mở rộng ngân sách quảng cáo và tiếp thị.
 
Theo đánh giá của ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam, nếu lạm phát không được kiềm chế, lãi suất không giảm, giá vàng không ổn định… thì thị trường chưa thể khởi sắc,căn hộ khó bán, hàng tồn là đương nhiên. Tuy nhiên, khả năng giảm giá của thị trường căn hộ, ông Marc Townsend đánh giá là rất khó xảy ra.

Căn hộ giá trung bình lên ngôi

Sự kiện Vinaconex Xuân Mai bán thành công 328 căn hộ cho người thu nhập thấp đầu tiên tại Hà Nội đã đánh dấu một sự chuyển hướng mới của thị trường. Với mức giá chỉ 8,8 triệu đồng/m2, dự án nhà xã hội CT1 Ngô Thì Nhậm thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận với hàng trăm người tham gia bốc thăm quyền mua nhà. Với rất nhiều những dự án nhà thu nhập thấp đã và đang được triển khai, 2011 được dự báo là năm của căn hộ giá trung bình.

Mới đây, Tổng công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng (Viglacera) cũng đầu tư 1.000 căn hộ nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá (huyện Gia Lâm) và tiếp tục triển khai 124 căn hộ tại xã Đại Mỗ (huyện Từ Liêm).  Cuối tháng 8/2010, dự án nhà ở tại khu Kiến Hưng (Hà Đông) bắt đầu được xây dựng với hơn 1.500 căn hộ do Vinaconex làm chủ đầu tư. Các doanh nghiệp của Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội là Handico 3 và 5 cũng đã khởi công dự án nhà cho người nghèo với 840 căn hộ tại Sài Đồng (quận Long Biên)...

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, Hà Nội năm tới sẽ hoàn thành trên dưới 10.000 căn hộ giá trung bình để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Không chỉ nhà đầu tư trong nước, năm 2011, chủ đầu tư trong nước và nước ngoài cũng sẽ dịch chuyển từ phân khúc cao cấp sang trung cấp. Điển hình như Indochina Land, CapitaLand, Posco, Vihajico…, ông Marc Townsend - Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam nhận định.

Riêng phân khúc biệt thự và nhà liền kề, lượng khách hàng sẽ giảm trong khi nguồn cung vẫn tăng, nhất là khu vực quận Hà Đông, dự báo giá sẽ tăng trung bình 18%. Với việc xây dựng Quốc lộ 32, trục đường Nam Hà Đông, và mở rộng đường Phạm Hùng, xu hướng này sẽ tiếp diễn trong năm 2011. Khi hoàn thiện, các tuyến đường này sẽ tiếp tục tăng cường kết nối giữa khu vực trung tâm và khu vực phía Tây, tăng tính hấp dẫn cho thị trường nhà đất ở các khu vực này.

Khát vốn

Chưa có kênh huy động vốn hiệu quả là bài toán khó của thị trường bất động sản khi bước vào năm 2011. Vốn đầu tư cho lĩnh vực nhà ở ở Việt Nam chủ yếu từ hai nguồn chính: vốn ngân hàng và vốn đầu tư của các hộ gia đình. Từ năm 2009 đến nay, kênh huy động vốn tín dụng ngày càng trở nên hạn hẹp do ngân hàng rất thiếu nguồn vốn trung và dài hạn. Lãi suất vay được nâng lên tới 18-20% là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn đầu tư.  Khả năng tăng vốn cho thị trường bất động sản năm 2011 là không nhiều. Các chủ đầu tư huy động từ vốn tự có, vốn ứng trước của khách hàng, liên doanh liên kết và phát hành cổ phiếu, nhưng còn nhiều khó khăn do cơ chế huy động vốn và tình trạng bất ổn của thị trường chứng khoán.

Ngoài ra,  việc thổi giá, đầu cơ, đầu tư theo phong trào, theo đám đông… cũng là một trong những thách thức, khó khăn cho nhà quản lý trong thời gian tới.

Nhằm quản lý và ổn định thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã đề ra nhiều chương trình triển khai trong năm 2011: tiếp tục triển khai nghiên cứu xây dựng "Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030’’; sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS, về quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Đề án thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở; Đề án Nhà ở tái định cư; Đề án Hỗ trợ nâng cao điều kiện an toàn nhà ở trong khu vực thường xuyên có lũ lụt tại các tỉnh Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung… Hy vọng thị trường bất động sản năm 2011 sẽ thực sự thu hút và sôi động với những bước phát triển tích cực.